第2295章 战略合作
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“你现在改，损失的是几千万，如果不改，将来损失的是几个亿。”
张彦明说：“你们计划是两百多间商铺对吧？六万一平？多少钱？至少六个多亿吧？你还能用六个亿收回来吗？
还有时间，中间造成的间接损失，名誉损失，还有不断需要处理的麻烦……这是必然的，要不咱们打个赌？”
这个太原金街后来五次开业，换了十九个总经理也没能抢救回来，最后还是走上了回购拆除的命运。
老王因为这个头发都白了。因为资金不足，回收用了整整两年多时间，官司打了两百多场。
“可是，”小刘又看了看王总：“我们这个项目计划了九座，现在都在建设中啊。”
“不能这么想，这里注定失败是有这里的原因，我可没说你们九个项目都会失败，不过，我建议还是好好分析一下。”
王总点了点头，同意张彦明的说法：“这里太有名气，太繁华，也……太贵了。张顾问说的对，分析的也对，我相信张顾问的眼光。”
“我记着九几年的时候，这里是三万多，当时我相当震惊，现在几年过去，六万多了。这得什么样的消费力度能支撑起来？”
张彦明看向窗外感叹了一声：“太浮了，太急功近利，没有人关心将来。他们可以不关心不考虑，你们能行吗？”
“你西牌楼是完全自己运营是吧？”王总问张彦明。
“对，除了还商场那一栋，都是我们自己的物业，没有销售。我不需要急着回本儿，我需要能控制住租金和整体成本。”
“保障商业？”
“对。”张彦明点了点头：“我们下面所有的商业项目都是自运营，只租不售，我要考虑商户的平均成本，间接的拉着点物价。
也就只能做到这一步了。不管城市怎么变化，起码我能保证我手里的这些地方，我能控制。”
“资金？”
“还行，我比你幸运的就是，我基本上不用为资金发愁，我不缺钱。而且，我还是有其他赚钱项目的，没什么压力。”
“商场超市和酒店？”
“嗯，还有住宅。我们还是会有一些商业住宅开发，这个利润还是可以的。”
这两年枫城和枫城系地产公司趁着土地管理政策变化之前，可是正经没少拿地，还有各种置换，囤了一大批地皮在手里。
这些地皮分散在七八家不同的地产公司，他们的分公司还有物业公司名下，所以并不至于被谁关注。
即使枫城系统的地产开发不去追求暴利，不去搞些手脚，利润也是相当不低的。
而且即使土地政策有了变化，拿地成本上升，但也并不是没有办法拿到议价地皮……比如公共产业置换。
举个例子，投建一座十五平方公里的森林公园，置换出来五六七八平方公里的开发用地，这种行为国家是支持的，有相关政策。
只要资金充足，这种三方得利的项目甚至可以一直搞下去。
主要还是要看资金，靠贷款肯定是不太可行的，压力太大了。
后来不少地方也有人这么玩，不过最后都搞成了非法倒卖地皮，大部分都玩脱了。
“如果我们这样搞……”王总想了想说：“其实这两年我一直也在考虑商业地产这一块，考虑的也是多条腿走路。
还是资金问题，需要的资金量太大了。
而且这个东西复制起来太简单了，速度还要快，没有时间给我们慢慢发展慢慢鼓捣，你一慢，别人就跟过来了。”
其实他耽心早了。
国内可以说整个地产行业刚刚进入轨道，十几年内住宅建设才是最大的需求市场，利润相当爆炸，而且见效快。
商业地产相对来说就有点不太够看，投资大见效慢，风险也大。这也是为什么在这一块王总几乎没碰到过什么有力竞争的原因。
等后面住宅市场疲软进入诸候争霸的时候，老王已经成了气候，可以在这一块俯视众生了，别人轻易也不敢和他竞争。
这是运气，也是眼力。
主要就是鲁尔和达里尼在整个九十年代商业都走在了全国的前面，而且是把其他地区和城市远远的抛在身后。
这让在达里尼起家的老王对这一块无比的熟悉并且信念坚定。
商业综合体这东西，九十年代中期在关外就很普遍了，但是事实上，在关内的绝大部分地区，都是老王去了以后才有了这个概念。
这就是差别。地区差。
“如果是九个项目，”王总对张彦明说：“也走自运营的路子，那么枫城的投入我们商量一个期限，慢慢的进行回购，可不可行？”
这就是要借鸡生蛋了，如果枫城进行投资可比从银行贷款轻松多了。
“可以。”张彦明点了点头：“我说了，只要你能满足我的几个要求，其他的都不是什么问题。
我对这种商业广场兴趣不大，要不然早就搞起来了。
你把股份的事情先搞定，回去把你那些公司分公司的整理一下合并成新公司吧，然后和我这边投资公司签一个战略合作协议。
也不用搞什么合资公司，我们就是项目注资，占项目的股份，在你回购之前物业由我们派驻，你回购以后再把物业移交给你们。”
这样的合作，总体来说老王是占了大便宜的，枫城注入资金，但因为项目自运营，枫城的获利只能从项目租赁中获得。
对于老王来说，没有了资金上的压力，回购的时间也很自由。这是抱着金鸡的感觉。
当然张彦明也不可能白白帮忙，回购的价格肯定是要参考当时的市场的。也算是一种双赢吧，也就是压一点资金的事儿。
“再有就是，”张彦明补充了一句：“如果合作，项目的设计规划我要过目，要有建议权。”
“这个没有问题，”老王脑袋里都要转出火花了，飞速的合计着：“这个是应该的，而且我也更相信你的眼光。”
“总部搬到京城合不合适？”王总问了一句。
“我感觉你在京城设一个办公室就行，还是直接放到申城最合适。看你自己吧，物业都是现成的，到时候你自己挑一栋。”
“张顾问，我冒昧问一句，即然您这么看好综合商业中心的模式，为什么枫城不搞？”小刘提出了疑问。
“你知道全国有多少城市吗？”张彦明点了根烟，看了看时间。
“……有……好几百个吧？”小刘挠了挠脑袋，不太确定：“四百？五百多？”
“六百多。”王总接了一句。
“六百六十个，”张彦明说。
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张彦明说：“你们计划是两百多间商铺对吧？六万一平？多少钱？至少六个多亿吧？你还能用六个亿收回来吗？
还有时间，中间造成的间接损失，名誉损失，还有不断需要处理的麻烦……这是必然的，要不咱们打个赌？”
这个太原金街后来五次开业，换了十九个总经理也没能抢救回来，最后还是走上了回购拆除的命运。
老王因为这个头发都白了。因为资金不足，回收用了整整两年多时间，官司打了两百多场。
“可是，”小刘又看了看王总：“我们这个项目计划了九座，现在都在建设中啊。”
“不能这么想，这里注定失败是有这里的原因，我可没说你们九个项目都会失败，不过，我建议还是好好分析一下。”
王总点了点头，同意张彦明的说法：“这里太有名气，太繁华，也……太贵了。张顾问说的对，分析的也对，我相信张顾问的眼光。”
“我记着九几年的时候，这里是三万多，当时我相当震惊，现在几年过去，六万多了。这得什么样的消费力度能支撑起来？”
张彦明看向窗外感叹了一声：“太浮了，太急功近利，没有人关心将来。他们可以不关心不考虑，你们能行吗？”
“你西牌楼是完全自己运营是吧？”王总问张彦明。
“对，除了还商场那一栋，都是我们自己的物业，没有销售。我不需要急着回本儿，我需要能控制住租金和整体成本。”
“保障商业？”
“对。”张彦明点了点头：“我们下面所有的商业项目都是自运营，只租不售，我要考虑商户的平均成本，间接的拉着点物价。
也就只能做到这一步了。不管城市怎么变化，起码我能保证我手里的这些地方，我能控制。”
“资金？”
“还行，我比你幸运的就是，我基本上不用为资金发愁，我不缺钱。而且，我还是有其他赚钱项目的，没什么压力。”
“商场超市和酒店？”
“嗯，还有住宅。我们还是会有一些商业住宅开发，这个利润还是可以的。”
这两年枫城和枫城系地产公司趁着土地管理政策变化之前，可是正经没少拿地，还有各种置换，囤了一大批地皮在手里。
这些地皮分散在七八家不同的地产公司，他们的分公司还有物业公司名下，所以并不至于被谁关注。
即使枫城系统的地产开发不去追求暴利，不去搞些手脚，利润也是相当不低的。
而且即使土地政策有了变化，拿地成本上升，但也并不是没有办法拿到议价地皮……比如公共产业置换。
举个例子，投建一座十五平方公里的森林公园，置换出来五六七八平方公里的开发用地，这种行为国家是支持的，有相关政策。
只要资金充足，这种三方得利的项目甚至可以一直搞下去。
主要还是要看资金，靠贷款肯定是不太可行的，压力太大了。
后来不少地方也有人这么玩，不过最后都搞成了非法倒卖地皮，大部分都玩脱了。
“如果我们这样搞……”王总想了想说：“其实这两年我一直也在考虑商业地产这一块，考虑的也是多条腿走路。
还是资金问题，需要的资金量太大了。
而且这个东西复制起来太简单了，速度还要快，没有时间给我们慢慢发展慢慢鼓捣，你一慢，别人就跟过来了。”
其实他耽心早了。
国内可以说整个地产行业刚刚进入轨道，十几年内住宅建设才是最大的需求市场，利润相当爆炸，而且见效快。
商业地产相对来说就有点不太够看，投资大见效慢，风险也大。这也是为什么在这一块王总几乎没碰到过什么有力竞争的原因。
等后面住宅市场疲软进入诸候争霸的时候，老王已经成了气候，可以在这一块俯视众生了，别人轻易也不敢和他竞争。
这是运气，也是眼力。
主要就是鲁尔和达里尼在整个九十年代商业都走在了全国的前面，而且是把其他地区和城市远远的抛在身后。
这让在达里尼起家的老王对这一块无比的熟悉并且信念坚定。
商业综合体这东西，九十年代中期在关外就很普遍了，但是事实上，在关内的绝大部分地区，都是老王去了以后才有了这个概念。
这就是差别。地区差。
“如果是九个项目，”王总对张彦明说：“也走自运营的路子，那么枫城的投入我们商量一个期限，慢慢的进行回购，可不可行？”
这就是要借鸡生蛋了，如果枫城进行投资可比从银行贷款轻松多了。
“可以。”张彦明点了点头：“我说了，只要你能满足我的几个要求，其他的都不是什么问题。
我对这种商业广场兴趣不大，要不然早就搞起来了。
你把股份的事情先搞定，回去把你那些公司分公司的整理一下合并成新公司吧，然后和我这边投资公司签一个战略合作协议。
也不用搞什么合资公司，我们就是项目注资，占项目的股份，在你回购之前物业由我们派驻，你回购以后再把物业移交给你们。”
这样的合作，总体来说老王是占了大便宜的，枫城注入资金，但因为项目自运营，枫城的获利只能从项目租赁中获得。
对于老王来说，没有了资金上的压力，回购的时间也很自由。这是抱着金鸡的感觉。
当然张彦明也不可能白白帮忙，回购的价格肯定是要参考当时的市场的。也算是一种双赢吧，也就是压一点资金的事儿。
“再有就是，”张彦明补充了一句：“如果合作，项目的设计规划我要过目，要有建议权。”
“这个没有问题，”老王脑袋里都要转出火花了，飞速的合计着：“这个是应该的，而且我也更相信你的眼光。”
“总部搬到京城合不合适？”王总问了一句。
“我感觉你在京城设一个办公室就行，还是直接放到申城最合适。看你自己吧，物业都是现成的，到时候你自己挑一栋。”
“张顾问，我冒昧问一句，即然您这么看好综合商业中心的模式，为什么枫城不搞？”小刘提出了疑问。
“你知道全国有多少城市吗？”张彦明点了根烟，看了看时间。
“……有……好几百个吧？”小刘挠了挠脑袋，不太确定：“四百？五百多？”
“六百多。”王总接了一句。
“六百六十个，”张彦明说。
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